2017-06-22 10:00:43
某单位名下办公用房只办理了房屋所有权证没有办理土地手续，没有国有土地使用证。法院拍卖处置这套办公用房，要求不动产登记机构协助执行房屋过户手续。因涉案土地为划拨使用，由此引发分歧：第一种意见认为，该房产已办理过房屋登记，在办理过户手续进行不动产登记时，登记机构不需要核查其产权来源情况，包括土地权属情况，核发只记载房屋权利的不动产证即可。第二种意见认为，不动产登记应坚持“房地一体”原则，对缺少土地手续的房屋，补办用地手续并交纳土地出让金后，核发土地及房屋权利完整的不动产权证。
本案中，法院处置房屋涉及的不动产权利不完整，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。处置房屋产权时要求一并处置土地使用权，但涉案原房屋所有权人未办理土地手续，土地使用权尚不属于当事人的自有财产。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式，依法取得的国有土地使用权。《国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经〔1997〕18号函的复函》规定，对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。
根据以上规定，笔者认为，对于缺少土地手续的房屋，按第二种意见处理更为妥当。
法院应向国土部门及人民政府征询处置程序及意见，在取得国土资源部门一致意见后，参照司法处置涉案划拨土地使用权的程序处理。
根据《协议出让国有土地使用权规范》，法院提供规划管理部门对涉案土地的规划意见和涉案土地权属证明等相关材料，向国土部门提出处置申请。国土部门进行审查后决定受理的，对符合要求的地块组织地价评估，确定应缴纳的土地出让价款，拟定划拨土地使用权处置方案报有批准权的县级以上人民政府审批。经批准同意处置划拨土地使用权的，将相关处理意见函告法院，法院在土地有形市场等场所组织公开交易处置，确定受让人和成交价款。达成交易后，法院向国土部门送达司法裁定书及协助执行通知书，受让方持执行裁定书、原国有土地使用证、划拨土地使用权准予转让通知书、受让方的身份证明材料等，向国土部门申请办理出让手续。
国土部门应与受让人签订国有土地使用权出让合同，按规定办理供地手续。待受让方缴清出让价款后，再按规定办理不动产登记手续。
