(中估协发[2008]30号)
格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告质量的差异性主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面进行说明。
需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象和估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同的情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。
一、估价报告形式审查要点
估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。
（1）不符合《土地估价报告规范格式》要求的；
（2）土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。
二、估价报告关键技术问题审查要点
估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。
⑴估价方法存在严重技术性错误的；
⑵地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；
⑶采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；
⑷会审会认为的其他问题。
三、各等级报告评审标准
1.一等报告（≥90分）的质量要求
一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致的分析，资料充实，时效性强，对特殊问题的处理恰当合理，且有独到之处。
整个报告分析论证严谨，逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。
2.二等报告（80-90分）的质量要求
二等报告要求格式规范、内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。
3.三等报告（70-80分）的质量要求
报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。
4.四等报告（60-70分）的质量要求
报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象和价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。
5.对不合格报告的判定
不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：
⑴报告格式不规范，内容不全，有明显漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
⑵估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。
⑶估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。
⑷修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。
⑸估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。
⑹影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。
⑺其他问题。
四、报告评分细则
（一）土地估价报告（5分）
第一部分 摘要（1分）
审查要点：①估价结果、总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；②估价师签字、机构盖章等。
第二部分 估价对象界定（1分）
审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。
第三部分 土地估价结果及其使用（1分）
审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期等。
第四部分 附件（2分）
审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片、土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。
（二）土地估价技术报告（90分）
第一部分 总述（12分）
审查要点：
一、估价目的（1分）
⑴谁委托估价，为什么估价；⑵估价结果应用方向。
二、估价依据（3分）
⑴估价依据是否全面；⑵估价依据是否考虑了最新政策调整；⑶估价依据是否具有针对性。
三、地价定义（4分）
⑴土地用途。说明证载用途、实际用途（或规划用途）、设定用途等。（1分）
⑵土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权还是出让土地使用权，或作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。（1.5分）
⑶土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及理由。（1分）
⑷估价期日。（0.5分）
四、估价结果（1分）
土地单价、总地价、总地价大写、币种等。
五、要特殊说明的事项（3分）
⑴资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；（0.5分）
⑵对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）说明；（1分）
⑶估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；（1分）
⑷其他需要特殊说明的问题。（0.5分）
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析（14分）
一、估价对象描述（6分）
⑴土地登记状况（2分）
估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号，国有土地使用证书号等。（具体问题具体分析）
⑵土地权利状况（3分）
权属、权利、年期、他项权利（与证载状况是否一致）
如果存在他项权利，应分析对地价的影响。
⑶土地利用状况（1分）（针对估价对象和估价目的具体说明）
利用现状：建构筑物及其用途、容积率、建筑构筑物说明等。
待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。
二、地价影响因素分析（8分）
⑴一般因素（2分）
有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。
⑵区域因素（共4分）
区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当，对地价影响程度分析是否客观。（2分）
⑶个别因素（2分）
宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件等）、个别开发程度等。（1分）
是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。（1分）
第三部分 土地估价（64分）
一、估价原则（2分）
与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。
二、地价确定（2分）
评估结果可信度分析、最终地价确定依据及方法
三、估价方法与估价过程（60分）
用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50%，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。
1. 基准地价系数修正法（以下分值为比例值）
⑴基准地价简介（20%）
地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。（10%）
基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。（10%）
⑵宗地级别的确定。（10%）
说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，取其均值。
⑶基准地价修正。（60%）
编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致。（30%）
编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合（20%）
其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。（10%）
⑷地价计算。（10%）
⑸方法运用完整性系数（85-100%）
除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。
以（1）-（4）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。
2. 剩余法
⑴最佳开发利用方式（10%）
说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。
如果估价对象为现有房地产项目，请故其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。
⑵不动产总价估算（20%）
估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。
⑶开发成本估算（30%）
估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。
⑷利息计算（10%）
开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。
⑸利润计算（10%）
利润率选取依据及其合理性。
⑹税金及其销售税费估算（10%）
选取全面、正确，依据合理。
⑺地价计算（10%）
公式及计算过程的正确性。
⑻方法运用完整性系数（85%-100%）
除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。
以（1）—（7）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。
3. 收益还原法
⑴总收益确定（30%）
客观收益的确定方法及详细测算过程。
⑵总费用（40%）
费用构成项目是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。
⑶土地纯收益确定（10%）
土地纯收益的剥离方法和依据
⑷土地还原率确定（10%）
土地还原率确定依据、合理性等。
⑸地价计算（10%）
公式及计算过程的正确性。
⑹方法运用完整性系数（85%-100%）
除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。
以（1）—（5）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。
4. 成本逼近法
⑴土地取得（征地）成本（20%）
构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。
⑵土地开发费用（20%）
开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用。
⑶相关税费（10%）
组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。
⑷利息计算（10%）
利息率选择、开发周期的设定、计息期
⑸利润计算（10%）
利润率选择、依据。
⑹土地增值（10%）
增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。
⑺相关修正（10%）
年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。
⑻地价计算（10%）
公式及计算过程的正确性。
⑼方法运用完整性系数（85%-100%）
除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。
以（1）—（8）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。
5. 市场比较法
⑴比价实例选取（20%）
案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。
⑵比较因素选择（15%）
是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性、客观合理，修正系数确定的理由和标准。
⑶因素条件说明及说明表编制（5%）
描述个条件是否客观、具体、量化
⑷因素条件及系数（50%）
修正是否恰当、相互权重是否合理。
a)情况修正体系（10%）
b) 期日修正体系（10%）
c) 年期修正体系（10%）
d)区域因素修正体系（10%）
e)个别因素 情况修正体系（10%）
⑸方法运用完整性系数（85%-100%）
除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。
以（1）—（4）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。
