广西明冠房地产评估有限公司 莫善娜 江姿梅
摘要:近年来随着城市的不断发展，机动车增速迅猛, 停车泊位严重不足，城市静态交通问题越来越突出，很多城市在出让地块时已经开始规划配套社会停车场用地，因此如何评估社会停车场用地价格就显得格外重要了，本文根据社会停车场用地的具体特征，提出适宜经营性社会停车场用地的收益还原法法及其运用。
关键词: 社会停车场用地 估价方法 案例分析
从很多大中城市的发展情况看, 近几年机动车数量增长迅猛。与此同时, 配建停车场的建设较为滞后, 停车泊位严重不足,导致城市交通堵塞和停车困难。每个城市的健康稳步发展都离不开交通系统的有序运转，而城市停车设施规划对保证其交通的有序运转起着不可忽视的作用，故做好停车场的规划建设和管理不仅是现代文明城市的标志, 也是现今构建和谐社会的重要内容。目前，在房地产估价的实际工作中，社会停车场用地评估需求逐渐增多，但目前我国对社会停车场用地评估方面的研究较少，本文选择社会停车场用地作为研究对象，探索适宜经营性社会停车场用地的估价方法。
一、社会停车场用地的概念
根据当今的社会状态，城市道路的交通可以分为动态和静态两个部分。动态交通就是车辆的行驶状态，静态交通就是车辆停放在固定点位的状态，即停车场提供的停车位。
从现今各个城市停车场的现状来看，配建停车场基本上只为本单位及到访的车辆服务，极少对外开放，难以提供足够的停车位来满足广大社会公众的需求；而路边停车场对城市道路交通的影响非常大，极其容易造成城市的交通拥堵，进而造成车辆延误，更有甚者会引发交通事故。社会停车场在很大程度上可以填补配建停车场的不足，能够为广大社会公众提供服务，而且远远小于路边停车场对城市道路交通的影响。社会停车场属于道路与交通设施用地，对于城市的静态交通系统影响很大，是各个城市的发展都不能忽视的存在。
二、社会停车场用地的标准
2008年2月3日，建设部发布的《城市公共设施规划规范》（GB50442--2008）中规定每个社会停车场面积不低于2000㎡，各类城市公共设施社会停车场总用地面积标准应符合下表要求：
| |
城市 |
小城市 |
中等城市 |
大城市 |
特大城市 |
超特大城市 |
| 1.0㎡/人 |
10～20ha |
20～50ha |
50～100ha |
100～200ha |
200ha以上 |
| 其中 |
机动车80% |
8～16ha |
16～40ha |
40～80ha |
80～160ha |
160ha以上 |
| 非机动车20% |
2～4ha |
4～10ha |
10～20ha |
20～40ha |
40ha以上 |
注：1.市、区、地区级商业中心区商业中心的社会停车场应为全部停车位数的50%-70%用地。
2.地面停车场用地面积，机动车每个停车位为25～30㎡，非机动车每个停车位为1.5～1.8㎡。
三、社会停车场用地的一般特征
（一）收益特征。社会停车场是独立投资建设的，专门给社会车辆使用的停车场，通常按小时收费，收益特征明显。
（二）公共服务特征。社会停车场用地是用来建造停车场，为居民提供停车场所的，服务面向的是公众，因此它具有公共服务特征。
（三）交易稀少特征。社会停车场受政府的规划限制，市场空间狭小，交易案例稀缺，难以找到规划条件及配建方式一样的社会停车场。
（四）交通服务特征。社会停车场用地是为解决城市静态交通的问题而规划配建的，其配建的情况对当地交通有重大的影响。
（五）政策影响性特征。各类城市公共设施社会停车场是为所在区域的居民提供服务的，政府对该区域的规划对社会停车场的配建起着决定性的影响。
（六）区位特征。社会停车场所处区位为居民活动频繁的区域，一般为城市交通繁华区域、文化体育活动中心区域及社区活动点区域，这些区域人流量、车流量一般较大，难以由配建停车场来满足居民的停车需求，且这些区域由于对动态交通要求较高，难以通过路边停车场来满足居民对停车位的需求。
四、社会停车场用地估价方法适用性分析
根据《城镇土地估价规程》，估价常用的方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等估价方法。
（一）市场比较法
市场比较法是在求取待估宗地的价格时，根据替代原则，将待估宗地与在近期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据交易实例已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地在估价期日地价的方法。在估价实务中，对于有条件选用市场比较法的，应优先选用市场比较法。
市场比较法适宜于市场交易活跃地区的土地价格评估，但社会停车场用地土地市场交易较少，社会停车场受政府的规划限制，市场空间狭小，交易案例稀缺，配套停车场一般捆绑出让，不单独出让，因此一般难以采用市场比较法评估社会停车场用地。
（二）收益还原法
收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
由于社会资源的有限性，社会停车场用地虽为公共建筑的性质，但亦对停车进行收费管理，社会停车场的客观收益可通过周边配套停车场或当地物价局公布的收费标准计收，故可采用收益还原法对社会停车场用地进行评估。
（三）剩余法
剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
社会停车场用地因其具有公共建筑的性质，开发完成后停车位不得对外进行销售，按小时停车收费经营方式为主，因此不宜采用剩余法进行估价。
（四）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
社会停车场用地虽为公共建筑，但因其有收益属性，属于经营性用地，且一般情况下规划在较成熟区域，其价格水平不单纯为开发成本决定，而更是由供需关系决定，因此不适宜采用成本逼近法进行评估。
（五）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是用待估宗地所在的已公布的同类用途同级别或同一区域土地基准地价，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对待估宗地所在的已公布的同类用途同级别或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
我国大部分城镇都进行了城镇土地定级，建立起了各自的城镇基准价格体系，但以广西为例，基准地价均未明确社会停车场的用地的评估思路，因此无法选用基准地价系数修正法进行评估。对于基准地价体系中对社会停车场用地的评估有具体说明的，应按其规定参考相应用途进行评估。
五、收益还原法的具体运用
（一） 技术路线
根据估价对象同一供需圈内社会停车场经营收入、经营费用及经营利润，确定估价对象的客观收益，从中扣除维修费、管理费、保险费、税费等成本费用，即得房地产纯收益，从房地产纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。即：
地价=[ 总收益－( 维修费+管理费+保险费+税费)－房屋纯收益]÷ 土地还原利率× 年期修正系数
1. 客观总收益的测算
通常调查同一供地圈内，与评估对象相似规模、区位条件相近的社会停车场的经营状况，预测经营收益，在适当扣除行业经营费用及经营利润即为停车场的客观收益。
2. 客观总费用的测算
社会停车场租赁过程中，涉及的费用有管理费、维修费、保险费、税金等。测算方法详见本文实例部分。
3.还原利率的确定
①土地还原利率采用安全利率加风险调整值法及投资风险与投资报酬率排序插入法综合确定；②房屋还原利率的确定采用与土地还原利率比较的方法，一般情况社会停车场房屋还原利率比土地还原利率高1-2%左右。
（二）案例分析
目前社会停车场分二维平面停车场及三围平面两种类型，两者评估思路基本一致，两者的主要区别在于计算房屋纯收益部分，二维平面停车场地上计容建筑物一般较少，需适当考虑其他构筑物及附属设施的成本。以下分析一个二维平面的地面停车场。
本次分析案例位于南宁市的某社会停车场用地，总用地面积约91820平方米（约137.73亩），用地性质为社会停车场用地，容积率＞0且≤0.01，建筑密度为1%，绿地率20%。根据估价人员的现场勘查，估价对象为待开发建设用地，目前土地开发程度为宗地红线外五通，宗地内场地不平整，根据《委托评估通知》的要求，按现状条件出让，设定开发程度为宗地红线外五通，宗地内场地不平整，土地使用年限按法定最高出让年限50年的国有建设用地使用权市场价格。
1.关于规划方案
根据《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》，该规划仅说明了用地性质、面积、容积率、建筑密度、绿地率，标准机动车位及非机动车位个数及划分标准并无详细说明，根据《停车场规划设计规则》（公安部 建设部[88]公 （交管）字90号 1998年10月3日）地面停车场用地面积，每个停车位宜为25-30㎡；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为30-35㎡。摩托车停车场用地面积，每个 停车位宜为2.5-2.7㎡。自行车公共停车场用地面积,每个停车位宜为1.5-1.8㎡。估价对象周边拟规划建设南宁青秀山东盟文化园项目，且位于中心城区范围内，根据实际情况估价对象停车类型主要为小型汽车及电动自行车，根据南宁市大型公共停车场的实际使用情况，非机动车停车位占整个停车场面积比例较小，且其收益与机动车停车位无明显变化，评估可考虑全部划分为机动车停车位，且根据《停车场规划设计规则》文件要求及估价对象的用地特点，设定平均没车位建筑面积为30平方米，且需考虑扣除建筑基底占地面积及绿化占用土地面积，剩余土地按标准面积划分停车位数。
2.市场调研的内容
南宁市目前的公共停车场主要以配套停车场及道路停车泊位为主，社会停车场相对较少，但南宁市物价局对公共停车场、专用停车场及道路停车泊位的收费标准有实行市场调节价、政府指导价和政府定价，其中社会停车场属于市场调节价范围。《南宁市车辆停放服务收费管理办法》（2015年实施），属于政府调节价的停车场包括如下：
（1）商业全额投资或商业投资占主导地位的专业停车场（以提供车辆停放服务为主营业务，独立建设的、非建筑物配建的停车场）；
（2）写字楼、商场、***所、宾馆酒店等商业场所建筑物的配套停车场；
（3）法律法规规定实行市场调节价的其他停车场。
3.停车位客观年收益的确定
（1）年经营收入
考虑到停车场收费主要受交通条件、周边物业类型、停车方便度、车流量大小的影响，因此需采用市场比较法来确定估价对象收费标准、出租率及流动量。因估价对象所处区域拟规划建设青秀山东盟文化园，与其类似的停车场收费标准如下表：
石门森林公园北大门、动物园北大门外西侧和狮山公园西大门停车场车辆
停放服务收费标准 |
| 车型 |
收费标准 |
| 临时（元/辆·次） |
过夜（元/辆·夜） |
| 小型汽车 |
5.00 |
10.00 |
注：①对实行长包车位的可采取月票收费方式，由承租双方按不高于上述收费标准的原则协商确定具体收费标准。
②从当晚至次日停放保管服务时间连续在8小时以上，13小时以内的车辆为过夜车，可收取过夜保管服务费，超过13小时另加收临时停放保管服务费。 |
| 南湖公园停车场车辆停放保管服务收费标准 |
| 车型 |
收费标准 |
临时停放
7:00-19:00（元/辆·次） |
过夜停放
19:00-次日7:00（元/辆·夜） |
| 小型汽车 |
5 |
8 |
| 青秀山停车场车辆停放保管服务收费标准 |
| 序号 |
车型 |
计费单位 |
收费标准 |
备注 |
| 一 |
小型汽车 |
|
|
小型汽车为货车2吨以下，客车20座以下。 |
| ㈠ |
计时收费 |
元/辆·小时 |
|
|
| （停放时段7：01—24：00） |
| 1 |
6小时以内（含6小时） |
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7 |
|
| 2 |
6小时以上（不含6小时） |
|
每超1小时，加收1.5元 |
不足1小时按1小时计。 |
| ㈡ |
按车次收费 |
元/辆·次 |
15 |
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| （停放时段24：01—7：00） |
| 注：①对实行长包车位的可采取月票收费方式，由承租双方按不高于上述收费标准的原则协商确定具体收费标准。 |
通过调查上述停车场在正常时间与高峰时间段平均每天每车位停车平均次数、时长及收费情况来确定估价对象年营业收入情况。
（2）年经营费用
根据调查，社会停车场项目需要配备管理人员、停车收费人员、停车位监测系统、水电、营业税等经营费用，营业税一般以营业收入额全额为
计税依据，根据当地的具体情况进行扣除。
（3）正常经营利润
根据调查，社会停车场项目正常利润在正常年收入的10-15%，城市繁华地区或城市热门景区及公共活动场所的停车位需求大，经营利润通常较高；相对的城市郊区或不够知名的景点及公共活动场所停车位需求较少，经营利润通常较低。
客观年收益=年经营收入-年经营费用-正常经营利润
（四）客观年总费用的确定
社会停车场的年客观支出费用主要包括管理费、维修费、保险费、税金。其中：
管理费：指管理人员的工资及其他费用。一般为年租金收益的3-5%。
维修费：指维护地上建筑物或其他定着物所发生的费用，如给排水及路面的修缮费等，一般为建筑物重置价的1.5-2%。
保险费：保险费是房屋所有权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般为房屋现值的1.5-2‰。
税金：指房屋所有权人按照国家及地方有关规定，向税务机关缴纳的房产税和营业税等，本次估价对象为二维停车场，无经营用房，无需缴纳房产税，根据广西现行标准为5.7%。
（五）资本化率、收益年期、报酬率的确定
资本化率又称还原化率、
收益率、它与银行利率一样也是一种利率。是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，可采用市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法确定。
资本化率 =安全利率＋风险调整值
收益年期为土地出让年期扣减开发周期的土地使用年期。
利用上述数据计算估价对象开发完成后土地市场价值，在采用合理的折现率将待估宗地土地使用权价值折现值至估价时点的价格即为估价对象于估价期日的土地使用权市场价值。
报酬率也称为回报率，收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比例，是将估价对象各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率，可采用市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法确定。
六、结语
在当今社会，随着机动车增速迅猛, 停车泊位严重不足，社会停车场用地出让会随之越来越普遍，对于经营性社会停车场这类只租不售的收益性物业的建设用地，可采用收益还原法进行评估。
参考文献：
[1].李海霞.社会公共停车场合理规模研究.武汉：华中科技大学硕士学位论文.2009
[2].柴强.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2015年5月第七版.
